Centre d’Appui aux Services de Médiation de Dettes
de la Région de Bruxelles-Capitale

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Compte rendu : Rencontre avec le juge des saisies

Dans le prolongement de la formation sur le crédit hypothécaire organisée au Centre d’Appui l’année passée, les participants à la formation ont pu se rendre ce jeudi 26 septembre à une audience en conciliation préalable à vente immobilière, tenue par le juge des saisies. Un aperçu de la procédure est exposé ici : http://www.mediationdedettes.be/La-saisie-execution-immobiliere

Après l’audience, le juge des saisies a accepté de nous recevoir pour répondre à nos questions.

Voici ce qu’il ressort de cette rencontre :

En ce qui concerne la procédure de saisie-exécution immobilière :

Les audiences en conciliation préalable à vente immobilière constituent un prélude obligatoire avant qu’un créancier ayant octroyé un crédit hypothécaire ne puisse faire vendre le bien pour lequel les mensualités du prêt ne sont pas respectées. Une tentative de conciliation devra avoir lieu devant le juge des saisies pour savoir si l’arriéré peut être remboursé par le débiteur, dans un délai octroyé par le créancier.

Lors de l’audience, nous avons constaté que plusieurs tentatives de conciliation avaient échouées. Le juge des saisies nous explique pourtant qu’une conciliation est homologuée dans +/- 80% des dossiers où il existe une tentative de conciliation. Il n’est en revanche pas possible de savoir ce qu’il advient ensuite : Un accord acté par le juge peut ne pas être respecté par après.

Les avocats représentant les prêteurs sont souvent munis d’un mandat leur permettant d’accepter, dans le cadre d’un accord en conciliation, le remboursement de l’arriéré en 6, 8 voire exceptionnellement 12 mois selon la banque concernée et selon le montant de l’arriéré. Quand le débiteur n’a pas la possibilité de rembourser dans les délais octroyés par le créancier, aucun accord en conciliation ne peut être homologué par le juge des saisies. Parfois, le débiteur préfère aussi vendre son immeuble pour rembourser les arriérés et le crédit en cours. Dans ce cas également, aucun accord en conciliation ne peut être homologué.

Que se passe-t-il alors ensuite ?

Le créancier saisissant va alors faire signifier par huissier un commandement de payer. Le délai va varier très fort en fonction de l’attitude du débiteur : Est-il de bonne foi ? Ou au contraire de mauvaise foi ? Veut-il vendre par lui-même son bien ou cherche-t-il à gagner du temps ? De nombreux facteurs interviennent ici. Mais, hormis les cas exceptionnels, le commandement sera signifié généralement après 4 à 6 semaines, et parfois même après 4,5 ou 6 mois si des circonstances le justifient (ex : un paiement a été réalisé pour calmer les ardeurs du créancier, une vente est sur le point d’être conclue, …). Ensuite la procédure s’écoulera et s’étendra sur plusieurs mois avant d’aboutir à la vente publique du bien.

A tous les stades, la vente de l’immeuble autrement que par vente publique est envisageable.

Il existe 2 possibilités : Soit, le débiteur trouvera un acquéreur et la vendra, sans passer par le juge. Le créancier doit autoriser la vente. Il s’agit alors d’une vente amiable. Dans ce cas, s’il reste quelque chose à payer après avoir reversé au créancier le solde de la vente, cela restera dû : on dit dans ce cas que la vente ne sera pas purgeante. Soit, la vente sera effectuée sous l’autorité du juge (qui peut imposer la vente même si créancier s’y oppose). Il s’agira d’une vente de gré à gré, prévue par l’article 1580 bis du Code judiciaire. Dans ce cas, la vente aura la particularité d’être purgeante : même si le montant dû n’est pas apuré, l’hypothèque sera levée et le débiteur sera quitte envers le créancier hypothécaire.

A propos des ventes immobilières forcées par un des copropriétaires :

La procédure est souvent utilisée pour expulser un copropriétaire qui pose problème, par exemple lorsqu’il ne paye plus les charges de copropriété dont il est redevable. Cela peut poser des problèmes à l’ensemble des autres copropriétaires qui peuvent alors parfois être bloqués pour entreprendre des démarches destinées à entretenir le bâtiment (ascenseur à entretenir ou réparer, mérule à traiter,…). La procédure est utilisée ici comme dernière issue pour sortir de l’impasse imposée par l’immobilisme du copropriétaire récalcitrant.

La rencontre a également été l’occasion de sortir du champ de la saisie-exécution immobilière pour discuter d’autres matières du champ de compétences du juge des saisies.

Huissiers de justice
Le juge est très peu soumis à des cas concernant des pratiques abusives d’huissier de justice (et plus particulièrement l’article 866 du Code judiciaire [1]). Le juge nous expose qu’en vertu de l’article 866, il lui est possible sur cette base de prendre une décision sans pour autant que l’huissier de justice ou le notaire en cause ne soit appelé devant lui.

L’article 1396, al 2 du Code judiciaire permet au juge des saisies de contrôler les procédures de recouvrement et donc entre autres celles réalisées par les huissiers de justice. Mais il ressort de notre rencontre que la charge de travail imposée aux juges est trop importante pour lui permettre de se saisir de lui-même de dossiers supplémentaires. L’usage de la faculté offerte par cet article est donc assez rare.

En ce qui concerne les saisies

Les biens insaisissables

La plupart des actions devant le juge des saisies à propos des biens insaisissables protégés par le Code judiciaire concernent les outils professionnels. Il existe tout de même parfois des difficultés pour faire entrer un bien dans cette catégorie (pour rappel les outils professionnels peuvent être protégés à hauteur de maximum 2500€). La question se pose souvent à propos des voitures que certains débiteurs souhaitent faire rentrer dans le cadre de cette protection. Pour se prononcer, le juge doit alors considérer l’usage réel qui est effectué par le débiteur de sa voiture : l’objet doit être indispensable à la profession.

Le délai que peut prendre un huissier de justice pour l’élaboration d’un PV de répartition

Le Code judiciaire mentionne un « délai raisonnable » mais il n’existe aucune définition précise de ce délai : ni au sein de la doctrine, ni au sein de la jurisprudence. Le juge est alors amené à considérer au cas par cas si le délai raisonnable est respecté ou non. Le PV de répartition doit normalement être effectué dans un délai court mais des circonstances peuvent expliquer un temps plus long (le nombre de créanciers, …).

Pour des cas relativement simples, le dépassement d’un délai de 2 à 3 mois pourrait être considéré comme déraisonnable.

La rédaction du PV de saisie

Les imprécisions dans la rédaction des PV de saisies profitent toujours aux débiteurs saisis : si l’huissier n’a pas pris de photo (la pratique est encouragée par le juge), un bien noté dans un PV de saisie peut parfois prêter à confusion. Exemple : « TV samsung », mais s’agit-il d’une TV de 55 cm ? de 85 cm, … La valeur en dépendra grandement. Le doute profite au débiteur en cas de contestation.

Action en revendication

Un grand nombre de dossiers soumis au juge des saisies concernent des actions en revendication. Le problème est que toutes les actions ne sont pas toujours très « honnêtes ». Le juge doit alors apprécier la sincérité de la personne revendiquant pour s’assurer du bien-fondé de sa demande.

Les actes ne font pas foi par eux-mêmes : des fausses factures sont parfois présentées au juge. Il lui appartient alors de déterminer si les actes déployés sont valables et plausibles avant de l’accepter comme preuve.

Un bail meublé enregistré peut-il constitué un titre de propriété suffisant ?

Oui si l’action est exercée par le bailleur. Mais le juge disposera d’un pouvoir d’appréciation souverain pour évaluer la véracité de l’acte qui lui est soumis.

Une facture est-elle suffisante pour attester la propriété ?

Suffisante, non : encore une fois, le juge appréciera souverainement. S’il a des doutes, il pourra investiguer avant de se prononcer. Par exemple, une personne bénéficiaire du RIS mais qui lui présenterait une facture très élevée éveillerait sa suspicion. Il pourrait alors demander une preuve de paiement pour s’assurer que la personne a bel et bien déboursé le prix indiqué sur la facture.

Que peut faire une personne qui n’a plus la preuve d’achat ?

Il est possible de prouver par toutes voies de droit, y compris par témoignage. Le juge appréciera ensuite souverainement ce qu’il lui est soumis. Il lui reste donc la possibilité d’écarter une preuve qu’il juge peu crédible.

La vente des biens saisis

Il est possible pour un débiteur de vendre ses biens saisis, avec l’accord du créancier, pour éviter la vente publique. Il est par ce biais plus sûr d’obtenir un prix convenable qui pourrait permettre de rembourser ses dettes, au contraire de la vente publique qui entraine une part de risque pour la contrepartie à en retirer.

Pour ce faire, le débiteur doit présenter à l’huissier l’offre du candidat acquéreur dans les 10 jours qui suivent la signification de la saisie. Après l’acceptation de l’offre, le candidat acquéreur dispose de 8 jours pour payer le prix. Le juge des saisies recommande l’utilisation de cette possibilité, notamment pour permettre à l’entourage du débiteur de racheter les biens saisis. Il entend promouvoir la solidarité familiale pour aider un membre de la famille en difficulté.

Vente judiciaire de biens saisis

Afin qu’une vente judiciaire de biens saisis mobiliers ne soit pas déclarée abusive, quel montant minimum doit atteindre une créance ? Peut-elle être abusive, la vente judiciaire de biens mobiliers saisis pour recouvrir une créance très faible ?

Pour le juge, si la valeur des biens saisis est inférieure à la créance, il y a motif à s’opposer à la vente des objets saisis.

[1« Art. 866. Les procédures et les actes nuls ou frustratoires par le fait d’un officier ministériel sont à la charge de cet officier ; celui-ci peut en outre, être condamné aux dommages et intérêts de la partie »

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